如果说，四中全会公报「推动房地产高质量发展」的定调还太过宏观，那么，随着「十五五」规划建议全文公布（10月28日），未来5年的房地产形势已经彻底明牌了！
明源君认为，概括起来其实就三句话：让新购房者率先住上好房子，助推新质生产力发展；让存量住户陆续住上好房子，拉动消费；让未购房的人有房子住，进一步推动城镇化进程！
下面，我们逐一展开进行剖析。
01
「十五五」规划建议明确提出，因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的「好房子」，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。
2022年8月，住建部部长倪虹在调研时首次提出「好房子」概念。自那以后，从中央到地方一系列「好房子」政策出台，市面上也陆续出现各种「好房子」，但今年「好房子」才真正跑出加速度：
3月，「好房子」建设首次写进政府工作报告；5月1日实施的《住宅项目规范》明确了「好房子」标准；8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出系统推进「好房子」和完整社区建设；如今，又被纳入到了「十五五」规划建议。 点击了解，数字新成本
之所以这么大力推动，我认为至少有三层原因：
一是最近几年居民住房需求发生重大变化，改善客群越发占据市场主导地位，对住房的功能结构、服务质量、居住环境等均提出新的要求。
二是近几年房地产行业持续调整，预期走弱的形势下，要刺激需求必须要有让人眼前一亮的好产品，「好房子」可以引导需求、创造客户。
三是助推新质生产力发展。很多人看到这里可能一头雾水，毕竟在很多人眼里，房地产挤压了消费和科技发展。在粗放式发展的时候，其对科技的带动作用确实很微弱，但进入高质量发展阶段，其可为科技创新应用提供丰富场景。
我们都知道，人类第一次工业革命的标志是蒸汽机。蒸汽机的改良，就跟当时的好房子紧密相关。1500年之后，伦敦人口快速增长，木材供不应求，物美价廉的煤炭就成了替代品。 点击了解，0基础玩转视频获客
由于没脱硫的煤烧出来的烟很臭，家里要想烧煤，就得想办法把煤装进一个封闭的空间里，把燃烧的烟排到室外，这个封闭的空间叫壁炉，它的上半部分叫烟囱。
15世纪晚期，伦敦只有少量有钱的居民才修砖石结构的房子，但16世纪以后，消费升级带动砖石结构的房子大量修建，对煤炭的需求量剧增，很快就把近地表的煤挖完了，往矿井深处挖，则面临矿井透水的威胁。最后，是托马斯·纽卡门设计的蒸汽机解决了这个问题：将矿井里的水抽走。
由于英国的煤炭需求量大，所以对纽卡门蒸汽机的需求量自然也大，这就让投入资金改良蒸汽机变得有利可图。
之后，瓦特在此基础上改良的蒸汽机不仅能耗更小，而且可以运用到更多的场景，蒸汽机成为第一次工业革命的象征。
四中全会公报释放的其中一个重大信号就是科技自立自强与制造业稳定比重，房地产完全可以成为一个巨大的试验田。
四中全会提出「以新需求引领新供给，以新供给创造新需求」。虽然说的不是房地产，但却很适用房地产。
明源君最近在外密集调研，也见到了大量供应链驱动产品创新，以及产品创新倒逼产业或技术升级的案例。
「十五五」规划建议还提出，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。限购有望进一步取消，购房者会有更多选择。这对房企来说，是挑战，更是机遇。
02
今年7月召开的中央城市工作会议，将城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，强调通过优化城市空间结构、完善功能布局、加强基础设施建设等措施，提升城市安全性和宜居性，重点解决老旧小区改造、历史文化保护、基础设施升级等民生问题，同时补足城市安全短板。
前不久，倪虹在发布会说：「现在新规范是要求新房子能够建成好房子，同时我们也在研究,想办法让老房子通过改造向好房子靠拢。」
「十五五」规划建议再次明确，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
未来，城市更新还将持续发力。因为，它既能带动投资，又能改善民生，还能营造丰富的消费场景，拉动消费。
一、拉动投资方面
近年来，全国城市更新工作紧紧围绕8大重点任务持续推进。近三年每年的城市更新项目数量均保持在6万个以上，「十四五」期间相关投资总规模预计可达20万亿元，投资拉动的作用十分显著。虽然2024年城市更新项目数量有所减少，但是投资额较上年仍保持增长，说明发展模式逐渐转向质量提升。
今年以来，多地已经落地城市更新相关实施文件，深圳、上海等多地探索通过政策优化，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。 点击了解，0基础玩转视频获客
二、改善民生方面
「十四五」期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造「口袋公园」1.8万多个、城市绿道2.5万公里，这些都是实实在在的以「小切口」改善「大民生」的举措。
三、营造消费场景
城市更新是一项综合性工程，改造之后可以注入更多公共服务配套，还能发展各种新业态，实现可持续运营。比如，有些城中村历史悠久，古祠堂、古民居等完全可以在保护好的前提下开发利用，发掘文旅产业的潜力；还有些城中村本身就有特色产业，比如广州的「淘宝村」里仁洞、服装产业聚集的康乐村等，改造完全可以和产业转型升级结合在一起，助推城中村的经济发展迈向更高层次。
明源君在长沙调研时，逛了一下丰盈西里，那里本来是一个很普通的巷子，但经过改造之后，成了网红打卡地。
千万不要低估大家——特别是年轻一代——对「美好生活的向往」。陆铭教授在他的书里讲了一件特别有意思的事情：2020年，我们在江苏昆山调研了「农民工」群体。他们说，在昆山打工，工资要高于深圳，但是他们更愿意去深圳。为什么呢？答案是，深圳的夜生活丰富。
当然，相比增量开发的大开大合，城市更新更多的需要绣花针功夫，这是很多开发商欠缺的。
03
截至去年末，我国常住人口的城镇化率已经达到67.00%。今年7月召开的中央城市工作会议也定调——我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期……
但城镇化仍在继续，只不过相比之前，速度放缓了而已。对此，「十五五」规划建议是这么说的：
深入推进以人为本的新型城镇化。科学有序推进农业转移人口市民化，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度……加快城市群一体化和都市圈同城化……
为什么要推动城镇化？因为城市的效率更高！杰弗里•韦斯特在《规模》一书中用详细的数据揭示了这一点：
城市具有超线性缩放特性，人口翻倍时专利数、餐厅种类以指数幂方增长。比如，城市人口增加1倍，基础设施只需增加0.85倍。所以，城市是文明的熔炉，创新的中心，财富创造的发动机，吸引人们源源不断地涌入。
据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，当前我国租房人口已接近2.6亿人，其中四大一线城市租房人口就近4000万人，占常住人口总数近50%。
过去，很多人想进城工作，但是担忧买不起房，现在这种焦虑已经得到缓解。「十四五」时期，国家建设筹集了各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。
2025年三季度，核心八城集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比约47%，「市场化+保租房」双轨格局成型。
如今，租赁住房也越来越有生活感，不少运营商给租客提供了丰富的公共空间与设施，组织线上线下社群活动，打造有归属感的社区文化，甚至提供快递代收、合作商户折扣等生活解决方案。
运营端，也越来越多引入智能运营管理系统，实现线上报修、线上支付等功能，响应速度大幅提升。更精准的用户画像、更智能的需求预测，甚至还能实现「供需两端的高效匹配」。
「十五五」规划建议全文明确提出：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。这意味着，未来相关保障还会进一步完善。
今年9月15日，我国首部住房租赁专门法规《住房租赁条例》正式施行，8个「首次」制度设计，填补了租赁住房市场的法律空白，标志着住房租赁行业正式步入规范化、法治化发展新阶段。
9月中旬发改委发布通知，要求进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作，明确提出了包括市场化租赁住房在内的尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。
这标志着租赁住房行业迈入以「法治规范」和「金融闭环」为标志的高质量发展阶段：法治的完善为市场划定了清晰的跑道，金融的创新则为行业注入了持续的动能，行业将向着更加规范、稳定且充满活力的方向发展，为进城新市民保驾护航。
04
月初的发布会上，住建部强调，构建房地产发展新模式是为了推动房地产高质量发展，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上「好房子」。
但是，好房子不止是房子本身。四中全会公报将「推动房地产高质量发展」的表述置于「加大保障和改善民生力度」部分，标志着房地产的定位从过去单一的民生保障或经济刺激工具，转变为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节。
当然，好房子还是前提。无论新建、更新，还是租赁住房，锚定这点就不会错。
（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）
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